1、我们只投资那些有着巨大的市场/超凡的竞争优势/良好的商业模式/永续创新/造福社会/造富股东/已经或者即将进入快速增长的伟大企业。 2.我们的野心是建立第一流的研发团队. 3.我们的目标是平均年复利达到20%,至少保持二十年! 4.我们的心愿是与圈友一起努力,共同取得投资和人生的成功,做一个合格的大管家!
一、房地产估值公式
1、商品房的内在价值=（未来70年现金流的贴现之和）+（70年后地价的贴现）
2、商品房的定价模式=（地价+建筑装修成本）*基准毛利率
3、市价
地价各个城市迥然不同，建筑成本大约2000/平，普通装修成本800/平，基准毛利率目前普遍在30%以上，有的更超过60%，常态化的行业毛利率一般在30%左右。
不论?投资还是自住，只要熟练掌握价值与价格之间的差异，就可以套利或降低自己居住成本。
举例说明：
某二线城市中心城区，一套20年期的两房一厅70平?住宅，房改时每平800元，总值5.6万元，现在市价70万元，房租每月1500元。是有泡沫还是低估呢？
用估值公式一计算就一目了然：
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未来50年房租的贴现值就高达839526.69元，加上毛估估地价贴现20万，本套房内在价值约为104万元。尚未包括房价上涨带来的套利性收益。当然，这是指一二线大城市的房地产，农村房地产市场基本上没有流动性，同时也没有租金收益，不作讨论，三四线则要调低房租年涨幅，县城则年租涨幅为0，一线城市房租年涨幅可调高至4%。
再如某一线城市138平米三房两厅新房，售价1400万，月租8000元。
?由于新房，地产商基本透支房屋的内在价值，只有地价贴现最终收益归购房者。
透过内在价值的计算，我们认为，一二线城市房价想要大跌，真的好难哦！！！所以，我总是说，自住的话，随时有钱随时买，生活品质最重要。投资房地产的话，一定要经过精算才行。
二、何时卖出房地产？
当房地产市价高于内在价值50%-300%时，可以作为卖出的参考，特别是市价较内在价值高出300%以上时（一块钱的东西卖四块），卖出基本上不会出错。而上例中的一线城市那套房，溢价50%以内即18万/平以下不考虑卖出，二线城市那套156万以下不卖出，如果涨至400万则是卖出良机。
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