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房地产的估值公式  

2017-09-12 15:21:44|  分类: 投资技术 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房地产估值公式

1、商品房的内在价值=(未来70年现金流的贴现之和)+(70年后地价的贴现)

2、商品房的定价模式=(地价+建筑装修成本)*基准毛利率

3、市价

地价各个城市迥然不同,建筑成本大约2000/平,普通装修成本800/平,基准毛利率目前普遍在30%以上,有的更超过60%,常态化的行业毛利率一般在30%左右。

不论?投资还是自住,只要熟练掌握价值与价格之间的差异,就可以套利或降低自己居住成本。

举例说明:

某二线城市中心城区,一套20年期的两房一厅70平?住宅,房改时每平800元,总值5.6万元,现在市价70万元,房租每月1500元。是有泡沫还是低估呢?

用估值公式一计算就一目了然:

?

未来50年房租的贴现值就高达839526.69元,加上毛估估地价贴现20万,本套房内在价值约为104万元。尚未包括房价上涨带来的套利性收益。当然,这是指一二线大城市的房地产,农村房地产市场基本上没有流动性,同时也没有租金收益,不作讨论,三四线则要调低房租年涨幅,县城则年租涨幅为0,一线城市房租年涨幅可调高至4%。

再如某一线城市138平米三房两厅新房,售价1400万,月租8000元。

?由于新房,地产商基本透支房屋的内在价值,只有地价贴现最终收益归购房者。

透过内在价值的计算,我们认为,一二线城市房价想要大跌,真的好难哦!!!所以,我总是说,自住的话,随时有钱随时买,生活品质最重要。投资房地产的话,一定要经过精算才行。


二、何时卖出房地产?

当房地产市价高于内在价值50%-300%时,可以作为卖出的参考,特别是市价较内在价值高出300%以上时(一块钱的东西卖四块),卖出基本上不会出错。而上例中的一线城市那套房,溢价50%以内即18万/平以下不考虑卖出,二线城市那套156万以下不卖出,如果涨至400万则是卖出良机。

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