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房产崩盘只是一场虚张声势的炒作  

2014-07-13 16:49:16|  分类: 行业分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价大跌、房产崩盘几乎成为近期社会舆论共识。殊不知,这可能是一场虚张声势的炒作。某一房地商本来定价就很高,所谓的降价也只是价格虚高的回落。也有的是房地产开发商在某栋房屋销售还剩最后几套时,为尽早了结,便降价卖掉。这些个案却被媒体炒作成房价大跌已经成为席卷整个中国的大潮,势不可挡。

人类发展的历史已证明,在工业化进程中,房地产从未发生过崩盘,只有在完成工业化之后,尤其是城镇化率达到70%以后,房地产才会有泡沫产生的条件。因为到那时,社会对住房的需求大幅度下降。中国还正处于工业化的进程当中,房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房产泡沫相比,但中日两国不处于同一个发展阶段,根本没有可比性。

然而,人们不禁要问,如此炒作房产暴跌是为何?深究起来只有两个字:利益。

任何一种炒作,都是出于自身利益的需要,没有利益,谁也没有闲功夫去扯淡。现在,要弄清究竟是谁在炒作房价暴跌,只要从利益的角度去分析,便看得一清二楚了。

实际上,炒作房价暴跌,不外乎五类人群:

一类人群是那些有改善住房的需求者,期待房价大跌之后换房。

另一类人群则是无房户,或者大部分是年轻人,这部分人都渴望着房价暴跌,以便自己能够买得起房,过着有居可住的有尊严的生活。

第三类人群是闲钱拥有者,期待房价暴跌之后寻求投资机会。

第四类则是学界的专家学者们为了赚点眼球而进行的预判。

第五类是房地产开发商,有的开发商也炒作房价暴跌,似乎不那么令人理解,其实他们期待着趁房价暴跌时,实现其收购兼并,吃掉小房地产开发商,扩大规模,进而垄断市场的野心。

当然,在这五类人群当中,最期望房价大跌的是无房户。那么,现在的无房户真能在房价大跌甚至崩盘中获得实惠吗?到那时真能买得起房屋吗?

无房户期待房价大跌后能购房的想法可以理解,笔者甚至强烈支持这类人群的期待,让所有人都有其屋而安居乐业。早在几年前,笔者甚至呼于在中国境内建立“户均一套房”的制度,所有居民以家庭为单位只能拥有一套房屋或者给予改善住房的机会,决不能将房屋当作投资品进入市场,因为人多地少,一旦房屋当作投资品在市场上炒作,必然导致无法收拾的严重后果。然而,到了今天,人们只能面对高房价的现实,承受高房价的现实,更期待炒作房价暴跌去改变现实。但这里面有两大因素不得不考虑:一是刚性需求还存在,二是投机需求也存在。当房价下降的时候,首先出手的决不是那些真正需要房屋的刚性需求者,而是那些炒作房产的投机者,因为他们明白刚性需求的存在,这是投机者炒房的巨大空间。因此,房价下跌只是给那些投机者创造了机会,这样就必然导致第二轮房价暴涨,最终的受益者不是那些真正需要房屋的人,而是炒房的投机者。

同时,房价暴跌必然会引发经济金融危机,所有中国人都是受害者,只是程度不同而已。已经靠银行贷款买房的人们,一旦房价暴跌,作为贷款抵押的房屋价值就会不足以抵押所贷款项,假如购房者贷款200万元购置的房屋价格跌到最后只值100万元了,虽然已偿还了100万元,但还有100万元贷款要偿还。如果无法偿还银行贷款,银行就会把房子拍卖掉,拍卖的价格一般比市场价格要低,可能只卖到70万元,最后购房者不仅变成无房户了,而且还欠银行贷款30万元。这还不包括银行利息。当然,受害最重的便是低收入群体,或者是买不起房屋的人们,因为这些人抵御通胀的能力最差。一旦房价下跌,投机资本迅速撤离房产市场,将引起货币贬值,日用百货的价格飞涨。那些买不起房却又盼房价下跌的人们,手里的货币变得更不值钱了,生活将更加艰辛,而那些有钱人,尽管一千万元贬值成一百万元了,毕竟还有一百万。殊不知,这一百万元将拥有巨大的杠杆作用,一旦资产泡沫破灭,这一百万元将成为获取更多资产的资本,拥有巨大的获利空间。记住,无论在任何时候,物价包括房价的暴涨暴跌,受害最深的都是普通老百姓,也就是没有多少货币资本的群体。

无房者不能想得太天真,别以为房价暴跌之后就能买得起房子,更不必去跟着炒作房价暴跌而为那些炒房的投机者创造机会。房价跌不跌,市场说了算,我们可以去关注,但不要故意去跟风炒作。年轻人应当先租房,先创业,不能因为购买房屋倾其现在的所有,更不能因购买房屋而倾其未来的所有而一辈子为银行打工,这样就丧失了创业的资本和能力,人的自由首先是财务要自由,没有财务自由,其它自由都谈不上,不仅会活得很累,而且也无法摆脱打工的命运。当然,人不能永远没有自己的房屋,有房无房的境遇完全两样,居无定所,过得是流浪汉一般的生活。唯一可以期待的是争取购买政府提供的廉价房,待将来创造了足够的财富之后,再去按照自己的爱好和想法置业购买商品房。不过,政府提供的廉价房似乎也是杯水车薪,阳光还无法照到每一个人身上。唯有在奋斗中去创造更多的财富才是最可靠的,跟着炒作房价暴跌,其结果是将自己推向受害者的境地。

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