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房地产投资:越中心越抗跌  

2009-10-12 18:11:15|  分类: 理财知识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       首先房子是商品,商品就有使用价值和价值。房子本身的价值我们可以通过租金来衡量。而房子的使用价值表现在现在的价格上。

  虽然房子比股票来说,是看得见摸得着的实物,但本质是一样的.当你把它作为投资的工具而不是作为自住时,它就应该像股票一样,是投资的一种手段。

  确认了房子也是投资的手段,我们继续讨论房子的价格问题。根据现在的租售比,新房普通不具有投资价值。某些二手房租售比还行,跟银行利息比差一点,但基于房价看好的趋势,目前具有一定投资价值。这也是为什么二手房现在火爆的原因。关于租售比,还有种观点认为,不能用现在的租售比看房子,因为租金基本上是每年增长5%左右。应拿10年后的租金来计算租售比。房子至少是70年的。租金也会一直上涨。用现在的租金看将来,是不对的。租售比是动态的。

       中心城市中心地带的房子的价格这些年涨的比较高,但平均下来,今后每年6%是可以期待。加上租金,年回报率至少9%以上。现在很难找到其它的投资工具有如此高的回报率。一个城市,它的财富积累,主要体现在房子上。如果你相信中国经济,就该相信中国的房子,特别是中心城市好位置的房子。
       分析现在的现金及政策,房价也没有大跌的理由,因为现在很多单位都有公积金,而公积金贷款买房利率非常低,大家乐于使用这一笔无其它使用方法的现金资产。股市再一次让更多人失望,也会导致一部分现金流向房市。

  所以,我认为房价目前风险不大。长期来看,中国城市化结束后房价必然下跌。请注意,房价在长期内的“下跌”,不一定是通过价格表现的,也可能是通过时间换空间的做法,意思就是长时间滞涨或微跌,或是有价无市,在这个时间内,物价又在上涨,那么房价就相当于是跌了。但这种状况只有在中国工业化城市化结束之后才有可能出现.

        对于现阶段投资房产的建议是:永远只投资优质资产,所谓优质,就是地段好,交通好,环境好,房产质量好,物管好所有这一切,尤其是地段,越中心越抗跌

 

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