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楼市限购后的投资策略  

2016-10-09 12:03:43|  分类: 大势分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地铁是最优质的资产
国庆假期里,各地频出房地产限购政策,这是对短期过快上涨的遏制,楼市高位震荡或小幅下跌都属正常,但一二线城市房地产整体上仍是长期上升趋势(速率趋缓),背后的逻辑很简单:人口由过去的城镇化演进为大都市化+大城市建设规模越来越大,投入持续上升+经济继续繁荣+货币维持宽松+中国崛起的大趋势,如一线城市,未来是全球经济中心,比肩纽约,房价怎能便宜?二线城市参照巴黎、柏林、首尔,最终城市化完成时,省会为核心的大都市区人口一般会占全省人口的20%以上,而目前大都市化才刚刚开始,潜力依然很大,布局地铁站是不错的选择,当然,投资之前必先做精心的调研并选择恰当的买点。

地铁是人类最优质的资产之一,沿着地铁站点配置家庭财富至少抗通胀。目前全球仅有100多个城市通地铁,中国有30个(规划40多个),一线城市地铁站点的房地产与商业价值已经充分显现,二线城市因地铁未成网络,价格也不算太高,精心调研未来发展规划后仍可布局。2009年我们研究的结论是:地铁站点房价一般在2000美元/平米以上。有人说中国房地产是史上最大泡沫,但这个泡沫可能延续很久,令人意想不到的久!

限购对股市影响
对房地产及建材等相关行业肯定是重大利空,但遏制炒房后市场对资金回流股市还是有良好的预期,毕竟场内有1.4万亿现金,预期改善,冲动一下,把股指向上推一下还是可能的。但股市本身的问题太多,积重难返,短期已无走牛的可能性。如:
1、ZF对股指的强烈“关爱”;
2、资金面不乐观:只有出的钱,没有进的钱,出的(占用)源源不断(转账离场、新股发行、再融资、大小非减持等);
3、估值较高,没有低估是很难吸引新资金的;
4、筹码仍在小散手中,见附图:
从博弈的角度看,散户不低位斩仓交出筹码,就不会有新行情。
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两次限购的股市冲击对比
今年国庆楼市调控与2011年如出一辙,都是在一轮暴涨后的点刹,但由于绝对价位更高、社会参与度更广、透支更大,引发的震荡可能会更加剧烈,但我认为不会引发一二线楼市的崩盘,大都市主城区的高房价将是新常态,虽然高房价挤压制造业,推高全社会的生产生活成本,但已经没有什么力量能够遏制,唯有适应。

回到股市,2011年初楼市调控后,沪指所处形态与现在颇为相似(见图中方框),即暴跌、反弹,然后缓慢回落后相对低位,但低位不是底位,限购政策出台后,经过两年的调整才基本见底,底部又震荡了一年半,合计楼市调控后三年半才迎来新一轮牛市!牛熊终要转换,时间实在漫长!今年的情况有些不同的是,货币政策未转向,流动性过剩仍在,因此,杀估值的过程一直未能顺畅展开,习惯于泡沫中游戏的人们依然乐此不疲。所以,投资的时点未到,只能象麻雀那样一击即退。
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实体经济的对策
1、楼市降温后,财政应当通过增发30年期国债接力,如建设50个大都市区,每区每年1000亿,十年投入50万亿,目标是单个大都市区GDP达10000亿以上,人口1000万左右,经济总量达70万亿,人口占全国人口的三分一左右。财政不发力的话,有经济失速、失业爆棚风险。为什么要重点发展大都市区呢?因为这是经济规律决定的,只有大都市才能形成完整的产业链,参与国际经济大循环,提高生产效率与社会效率,实现集约发展,在大规模提供就业的同时实现人的现代化----这是所有发展的核心与归宿。
2、在大都市大规模建设保障房,每年保持3亿平米以上,对冲商品房缩量的冲击。

 
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