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什么驱动了楼价的增长?  

2014-04-03 11:43:59|  分类: 行业分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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西峯:

所有的房地产市场都是区域市场。

以整体看待中国房地产市场的方式,其实模糊了各地的差异,而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此,要理解中国的房地产市场,在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素,也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。

在这篇文章中,我主要谈推动房价的长期因素。其中最主要的大致包括:经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。

先谈宏观因素。

1、经济增长带来房价上涨动力

中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始的早一些,有些城市开始的晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加,二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。

其后,中国每年都保持GDP8%以上的实际增长,而含通胀在内的GDP复合名义增长率,大约在14%左右。到2013年底,中国GDP增至 56.9万亿元,比1999年的8.97万亿,足足增长6.3倍,而同期居民收入增长也有4倍多。因此在经济高速发展的背景下,房价上涨有了最基本的驱动力。

2、低利率带来的置业兴旺

中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高,但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看,民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。

唯一的例外就是房贷。这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款。从过去10年房贷的基准利息来看,多数年份只在6%上下,只有一年多时间突破7%。不少购房者还曾申请到7折和8.5折的贷款,而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此,在按揭低息的政策下,购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去10年多数年份有着不小的通货膨胀率,购房者实际享受的是近乎零的利息,而相应引发的购房热情也就可以理解了。

经济增长和利率虽然各地略有差异,但是整体上来看还是全局性的,具体到各地的楼市情况,则并不能简单适用。容易发现,许多GDP多年高增长的地方房价其实不算太高。而房价绝对值最高北京、上海,已经连续多年GDP增长排名垫底。

因此,接下来应该说说影响房价的区域因素了。

3、土地供应的影响

许多人会认为在中国土地的供应者只有政府,因此政府模仿香港而实施的饥饿供地,是房价上涨的主要动力。这话对,也不对。实际上,要区分着看。

中国实行城市土地国有,因此城市土地供应者只有政府,这没错。但地方政府卖地,多数看的是眼前,看的是总额。早在2003年土地招牌挂之前,各地土地出让其实非常无序,甚至不少区县都有权出让土地。各地竞争的结果就是土地供应泛滥,地价几乎一文不名。典型的就是珠三角以及散布各地各种名目的园区。

饥饿供地学起来不难,但真的要实施,有几个条件:

1、当地长官需有点长远眼光(许多地方市长任期只有两三年,要求他们有长远意识不卖地不出政绩不容易);

2、历史负担小,过去没有大量出让土地留存至今影响当下的土地市场(这个主要看前任留下的政治遗产)

3、有财力进行土地储备(虽然可以依靠银行,但是持续这个工作对很多城市也有难度)

4、人口要流入(一、二线城市可以满足,其他多数都出局)

所以目前来看,多数地方政府很难在地价和土地出让金总额之间保持平衡。越是发展滞后的地方,土地出让往往越是宽裕。要让土地供应持续保持在短缺的状态,能做到的城市并不多。

但是如果做到了,房价上涨就在供应方面有了较为坚实的可能性。

4、人口流入

人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。

一个人去到一个城市居住和生活,很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征,反之人口持续流出的城市,则容易缺乏就业机会和商业市场,未来发展堪忧。

过去几年,许多媒体喜欢报道逃离“北上广”(北京、上海和广州)的消息。认为高昂的楼价、拥挤的交通和巨大的工作和生活压力,已经促使大量人口离开这些中心城市。这些报道未必虚假,但是可能只是真相的一面。对这些千万人口的城市来说,找到一些离开的例子不会太难。但同时也要看到同期有更多的人涌入这些城市。只看到下车人数而忽略上车人数显然是片面的。

5、城市格局

影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等,这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及。因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点,即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。

5.1城市的行政级别

城市级别算是最有中国特色的影响房价的因素了。

大城市一般拥有规模上的优势。大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率。不过大城市的形成一般是源于市场选择的结果。而在中国,城市的发展还会强烈受到城市行政级别影响,这个算是影响房价的特色部分了。

5.2城市的产业结构

城市的产业结构是另一个容易被忽视的因素。

所谓城市的产业结构就是一个城市第一、第二、第三产业发展情况。我们通过观察三个产业增加值占GDP的比重情况来了解城市的产业结构。

第一产业主要是农业,第二产业主要是工业和建筑业,第三产业则是包括金融业在内的服务业。对于中国来说,第一产业早就不是主体了,大部分城市的GDP以第二和第三产业为主。

但其中还有区别。简单的说,在其他因素相仿的情况下,第三产业比重高的城市房价容易提升。以华东为例,上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市,其人均GDP都接近或大幅超过了上海,但其房价大致只有上海的一半。究其原因,这些城市产业结构还是以工业为主,服务业相对较低。

作为世界工厂,中国的工业创造的增加值是相当高的。但是工业通常是资本密集型产业,工人被替代性强,工人工资增长容易受限。因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP,但是因为其居民收入增长相对较缓,房价增长有限。例如前面提到的苏州、无锡,其人均GDP均高出上海两成多,但其房价多年增长缓慢,其绝对值亦不及上海的一半。相应的,其商业和办公市场,亦大大滞后于上海。

作为对比,上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重。作为第三产业的服务业,更为依赖人的作用。而出于对人才的倚重,城市和企业在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求,这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力。而作为省会的南京和杭州,其人均GDP虽不及苏州和无锡,但其第三产业比重也较高,其房价高于苏锡也就不奇怪了。

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