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房地产:动力变包袱  

2014-04-16 16:02:19|  分类: 大势分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      在土地经济模式下,中国一些城市的发展对房地产高度依赖,土地出让收入及房地产相关投资成为拉动经济增长的“双引擎”。过去十年,在人口红利及城市化的推动下,房地产成为“支撑”城市经济发展的重要动力。只要能够寻找到终端需求——既包括城市新增人口的刚需,也包括投资和投机需求,这一循环便得以维系。不过,随着这些长期因素发生变化,房地产依赖对城市发展的副作用逐渐初显。

近年来被热议的“鬼城”现象,便是这种副作用的集中体现。房地产建起来了,却缺少人口与产业支撑,使得城市的发展如无根浮萍,缺乏生气与活力。在中国的基层,这样的城市并不少见,媒体曾盘点过国内十大鬼城,包括京津新城、鄂尔多斯及郑东新区等;其实,除了上述这些著名的空城,只要到各个城市的新区走一走,便不难发现同样的景况。在国内,城市人口高度集中在北上广深等几个一线城市;除此之外,很多城市存在程度不同的空城现象,房地产跃进带动基层的房地产市场普遍供过于求。

西南省会城市贵阳的一组数据颇具有代表性。过去几年,贵阳市GDP增长迅速,2011年和2012年分别较上年增长了17.1%和15.9%。在各项具体宏观数据指标中,增长最快的就是全市的房地产开发投资。2009年,房地产开发投资的增幅在25%左右,2010年达到47.7%,2011年攀升到50.5%,2012年更是达到了惊人的94.4%。房地产投资对GDP的贡献可见一斑。

相应的,贵阳的房地产市场处于严重的供给过剩状态。贵阳市区人口仅130多万,但据估算,贵阳在未来3年内上市的百万平方米以上的大型楼盘,就可为贵阳提供近300万人的住房,几乎是目前城区人口的2倍。按照这样的建设速度,未来3-5年贵阳城区的房子最少能满足500万人居住。当地业内人士更认为,按照业界对鬼城的定义,即建成三年后入住率不足30%的标准来衡量,未来贵阳多个大型楼盘均有望入选。受此影响,以及近期一些城市的房地产项目传出降价销售的消息,贵阳房地产市场出现“量价齐跌”的现象,房地产的销售周期也越拖越长。

      更加令人关注的是贵阳市的“房地产-地方债”链条。由于政府融资平台的还本付息依赖于土地出让收益,房地产市场价格的下跌可能将引发更多的风险。据悉,2010年前后,贵阳市政府一举成立了10个融资平台,并全部赋予土地一级开发整理权,就此大规模拉开贵阳农用地转建设用地的序幕。早在2010年,贵阳市审计局对贵阳市本级以及一些市属区地方政府性债务的评价,就认为处于高风险状态,随着城市的扩张,现在肯定只会更多。而从政府性债务占GDP的比重看,贵州省在全国名列第一,总债务率也在90%以上。其中,贵阳身为贵州省的经济中心,情况不容乐观。

     国内像贵阳的这样的城市还有很多。以当前热议的“京津冀一体化”为例,北京周边的诸多河北城市也面临着房地产供给过剩的问题,如被传为“政治副中心”的保定,房地产库存消化时间高达42个月。虽然“副中心”传闻消息刺激房价上升,但这也是局部现象。如果“京津冀一体化”的步伐没有及时跟上,保定的城市发展也可能从炒作中回落。还要强调的是,目前的消息只是刺激了保定的住房价格,当地的产业支撑和消费能力根本没有什么变化,反而因房价上涨而进一步拉开了消费差别。用保定人的话说,“工资还没动,房价已经窜上一大截,更买不起房了。”

中国的城市发展正在为过去的房地产依赖付出代价。在多种因素刺激下,中国国内房地产市场整体上存在严重的“消化不良”,如果继续以负债方式大搞房地产,这个产业将从过去城市发展的动力逐渐转变为包袱。

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